房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的新聞，要數(shù)萬達(dá)集團(tuán)將酒店和文化旅游項(xiàng)目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國(guó)。萬達(dá)為什么要將自己的“家底”出售?其中原委眾說紛紜。但聯(lián)系到潘石屹、李嘉誠(chéng)紛紛拋售地產(chǎn)，一個(gè)信號(hào)其實(shí)已經(jīng)非常明確了:房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)要“變天”了。

地產(chǎn)大佬爭(zhēng)相甩賣

2017年7月10日上午，萬達(dá)集團(tuán)將旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個(gè)酒店項(xiàng)目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國(guó)，共收資金631.7億元。其中，13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)作價(jià)295.75億元，76個(gè)萬達(dá)酒店作價(jià)335.95億元。針對(duì)此舉，王健林說，轉(zhuǎn)讓這些項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。

與此同時(shí)，SOHO中國(guó)也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長(zhǎng)潘石屹說:“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的?！倍鴮?duì)于華人地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)來說，甩賣地產(chǎn)項(xiàng)目也是接二連三。從2013年8月起，李嘉誠(chéng)就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)。李嘉誠(chéng)的商業(yè)嗅覺早已被過往所驗(yàn)證，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的冬天來臨時(shí)，他總是能提早出手，安全脫身。

這三位地產(chǎn)大佬甩賣地產(chǎn)物業(yè)的行為，給了市場(chǎng)無數(shù)的遐想:好端端的地產(chǎn)“印鈔機(jī)”，為啥要賣了?難道行業(yè)要變天了?其實(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真的到了變天的時(shí)間段。這是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段緊密相連的。

從經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)力來說，地方政府的財(cái)政收入一直以來大部分來自于土地財(cái)政，沒了賣地收入，地方政府一下子就斷了炊，這是地方政府絕不愿意看到的結(jié)局，也是多次房地產(chǎn)調(diào)控“上有政策、下有對(duì)策”的一大原因。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到接近七八十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)不行，這些行業(yè)就受影響，從而影響到就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，這也是大家不愿意看到的。房地產(chǎn)投資旺，固定資產(chǎn)投資就旺，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就有動(dòng)力。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是這個(gè)道理。

從金融的角度來說，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的資金來源都是銀行信貸，銀行的利潤(rùn)，很大一部分來自于地產(chǎn)企業(yè)的貸款。同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、信托產(chǎn)品等，都在圍繞這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈滋潤(rùn)地活著。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控這么多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了“空調(diào)”的怪圈。主要的原因，無非是兩點(diǎn):一是地方政府?dāng)嗖涣送恋刎?cái)政這口奶;二是房地產(chǎn)行業(yè)也不能急速下滑，否則影響到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和銀行信貸的質(zhì)量。

從人口結(jié)構(gòu)來說，隨著人口增速下滑，居民對(duì)房地產(chǎn)居住的需求會(huì)下降，房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性越強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)潛在的殺傷力就越強(qiáng)。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下，一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅，后果堪憂。

地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代

但中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，不可能永遠(yuǎn)主要依賴固定資產(chǎn)投資，否則，我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這條老路上越走越遠(yuǎn)，而且固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的邊際效應(yīng)越來越弱，最后一定是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率越來越低。當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)到了刻不容緩的時(shí)候，一定是房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重越來越小的時(shí)候。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來越強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動(dòng)力的時(shí)候，就是房地產(chǎn)變天的時(shí)候到了。

眼下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)雖然還是離不開房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，但互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費(fèi)電子等新興行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用越來越彰顯，商業(yè)嗅覺敏感，善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們，一定會(huì)順勢(shì)而為，這就是李嘉誠(chéng)、王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

從地產(chǎn)融資來看，監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債。2018年，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。一些負(fù)債率較高的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn)，也是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機(jī)。

可以斷言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時(shí)代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代正式進(jìn)入到白銀時(shí)代，從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。行業(yè)的集中度會(huì)不斷提升，投資者買了房坐等升值的時(shí)代，可能真的一去不復(fù)返了。

從整體上來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正在山頂，但這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機(jī)會(huì)了呢?顯然不是!房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)越來越高，即便到了今天，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，還是比較低的，未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)越來越高，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被收購(gòu)兼并或者直接倒閉，那些不斷做大做強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)，投資機(jī)會(huì)還是不錯(cuò)的。以股票市場(chǎng)為例，隨著行業(yè)集中度的提升，少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)不容小覷。與此同時(shí)，不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)謀求轉(zhuǎn)型升級(jí)，比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合，也會(huì)衍生出不少投資機(jī)會(huì)。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計(jì)算等新興行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的“分享”功能也許會(huì)超過“使用”功能，共享地產(chǎn)會(huì)不會(huì)成為一種新的業(yè)態(tài)?也未可知。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一個(gè)舊的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，一個(gè)新的時(shí)代，即將到來。